SCI familiale et résidence principale : attention aux montages à risque !

L’utilisation d’une SCI familiale pour acquérir la résidence principale d’un associé reste un montage courant. Toutefois, ce schéma peut rapidement devenir risqué lorsque la société est utilisée pour générer artificiellement du déficit foncier ou pour obtenir un avantage fiscal non conforme à l’esprit de la loi.

Une récente décision (CAA Versailles, 16 octobre 2025) vient rappeler avec fermeté les limites à ne pas franchir.

1. Jouissance gratuite ou louée : un principe clair

Lorsqu’un associé se réserve la jouissance d’un logement détenu par une SCI :

• aucun revenu foncier n’est imposé,

• mais aucune charge n’est déductible (travaux, intérêts, taxes…).

Ce régime vise à éviter que la SCI, bien que propriétaire, serve de simple vecteur pour faire supporter des dépenses privées par une structure fiscale.

2. Le montage en cause : acquisition de la résidence principale et génération d’un déficit foncier

Dans l’affaire jugée, un associé majoritaire avait acquis sa résidence principale via une SCI.

Plusieurs éléments ont retenu l’attention de l’administration :

• des travaux importants, représentant près de 30 % de la valeur du bien ;

• la signature d’un bail entre l’associé et la SCI ;

• aucun autre bien détenu par la société ;

• la création d’un déficit foncier, imputé ensuite sur d’autres revenus fonciers de l’associé provenant d’autres SCI.

Sur le papier, les conditions formelles d’une location existaient. Dans les faits, la SCI n’avait qu’un objectif : financer et rentabiliser fiscalement la résidence principale de son associé.

3. Le raisonnement de l’administration : un abus de droit par fraude à la loi

L’administration fiscale a estimé que le montage :

1. aboutissait à éluder l’impôt sur le revenu ;

2. n’avait pas de substance économique autre que la recherche d’un avantage fiscal ;

3. relevait d’une instrumentalisation de la SCI pour contourner l’interdiction de déduire les charges liées à une résidence principale.

Pour rappel, l’abus de droit recouvre :

• Les actes fictifs

• Les actes visant à bénéficier d’une application littérale du texte à l’encontre de son objectif, sans autre motivation que fiscale.

En l’espèce, la SCI ne servait aucun objectif réel de gestion patrimoniale : elle n’était que le support d’une stratégie de déduction non conforme à l’esprit de la loi.

La cour a donc confirmé la position de l’administration : montage artificiel ⇒ abus de droit ⇒ rehaussement fiscal.

4. Enseignements pour les praticiens et leurs clients

Cette décision rappelle plusieurs points essentiels :

• Une SCI détenant uniquement la résidence principale d’un associé est intrinsèquement à risque fiscal.

• La mise en place d’un bail n’est pas suffisante pour écarter le caractère artificiel du montage.

• Les travaux financés via une SCI à l’IR ne peuvent pas être utilisés pour générer des déficits fonciers imputables lorsqu’il s’agit en réalité d’une résidence principale.

• En matière de structuration patrimoniale, le motif non fiscal doit être réel, documenté et prépondérant.

5. Conclusion

Cette affaire constitue un rappel important : la SCI est un outil efficace lorsqu’elle est utilisée dans un objectif cohérent de gestion et de transmission, mais elle ne doit pas devenir un moyen d’optimisation opportuniste.

Les professionnels doivent redoubler de vigilance lorsque leurs clients envisagent d’acquérir leur résidence principale via une SCI, sous peine d’expositions à des requalifications coûteuses.