Marchand de biens : l’intention spéculative suffit à soumettre une SCI à l’impôt sur les sociétés

Une SCI ayant pour objet la location d’immeubles peut néanmoins être considérée comme exerçant une activité de marchand de biens lorsqu’elle réalise, de manière répétée, des opérations d’achat et de revente d’immeubles dans une optique de profit à court terme.

L’administration et la jurisprudence rappellent que l’intention spéculative, même en l’absence d’une fréquence très élevée des opérations, suffit à conférer un caractère commercial à l’activité. Dès lors, la société devient imposable de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS).

Tel est le cas d’une SCI qui, bien que créée pour la gestion locative, a acquis en trois ans trois ensembles immobiliers, ensuite revendus au travers de cinq cessions, dans des délais variant de quatre mois à un peu plus de cinq ans.

La société avait par ailleurs entrepris des travaux de rénovation en vue de la revente et procédé à des divisions foncières sur certains lots.

En outre, trois des cinq immeubles n’ont jamais été donnés en location.

Ces différents éléments — fréquence et nature des opérations, absence d’exploitation locative, délai court entre acquisition et revente — traduisent l’existence d’une intention spéculative dès l’origine.

💼 Conséquences fiscales

En exerçant une activité assimilable à celle d’un marchand de biens, la SCI se trouve automatiquement soumise à l’IS, nonobstant son objet civil.

Elle aurait donc dû souscrire les déclarations fiscales correspondantes au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Son abstention à le faire conduit à la qualifier d’activité occulte, passible de la majoration de 80 % prévue à l’article 1728 du CGI.

Le fait qu’elle ait déclaré les plus-values dans la catégorie des plus-values privées est sans incidence, la qualification fiscale dépendant de la nature réelle de l’activité exercée.