Réforme du statut LMNP : Ce que les investisseurs doivent savoir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps été plébiscité pour ses avantages fiscaux attractifs. Cependant, la loi de finances pour 2025 apporte des modifications majeures à ce régime. Nous vous expliquons ces changements en détail.

Plus-values de cession : Réintégration des amortissements

Jusqu'à présent, les propriétaires bénéficiant du statut LMNP pouvaient amortir leur bien, réduisant ainsi leur base imposable sur les revenus locatifs, sans que ces amortissements n'affectent le calcul de la plus-value lors de la revente.

À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, cette disposition évolue. Les amortissements déduits devront désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Cette mesure vise à aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues.

Illustration :

• Avant la réforme :

  • Prix d'achat du bien : 200 000 €

  • Prix de vente : 300 000 €

  • Amortissements cumulés : 50 000 €

  • Plus-value imposable : 100 000 € (300 000 € - 200 000 €)

• Après la réforme :

  • Plus-value imposable : 150 000 € (300 000 € - [200 000 € - 50 000 €])

Ainsi, la base imposable augmente, entraînant une imposition plus lourde lors de la revente.

Réduction des abattements pour les meublés de tourisme

La réforme impacte également les propriétaires de meublés de tourisme. L'abattement forfaitaire, qui était de 71 % pour les meublés de tourisme classés, est réduit à 50 %.

Egalement, le seuil du régime micro-BIC pour ces locations est abaissé de 188 700€ à 77 700€ de recettes annuelles. Pour les meublés non classés, l'abattement passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes fixé à 15 000 €.

Régime de la parahôtellerie : attention à la TVA !

Depuis le 1er janvier 2024, l’article 261 D, 4° du CGI taxe ainsi de plein droit à la TVA les prestations d’hébergement et de location meublée suivantes :

• les prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs similaires (parahôteliers) offertes au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées et comprenant la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois services annexes parmi les quatre prestations suivantes :

  • Le petit-déjeuner

  • Le nettoyage régulier des locaux

  • La fourniture de linge de maison

  • La réception, même non personnalisée, de la clientèle

• Les locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux mentionnés ci-dessus accompagnées de la fourniture d’au moins trois des mêmes services annexes.

Objectifs de la réforme

Ces modifications s'inscrivent dans une volonté gouvernementale de rééquilibrer le marché locatif. L'essor des locations meublées de courte durée a contribué à la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents, notamment dans les zones tendues. En alignant la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues, le législateur entend encourager les baux de longue durée et freiner la spéculation immobilière.

💡Nos conseils pour les investisseurs

Il est essentiel de recalculer la rentabilité de vos investissements en tenant compte de la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values.

Selon votre situation, le passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou l'investissement via une Société Civile Immobilière (SCI) à l'Impôt sur les Sociétés (IS) ou à l'IR pourraient offrir des avantages fiscaux adaptés à vos objectifs patrimoniaux.