Location meublée : quel statut choisir pour réduire ses impôts ?

L'activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel ou non. Les dispositifs fiscaux du LMP et du LMNP (loueur meublé Non professionnel) permettent à tout contribuable de bénéficier de réductions d’impôts pour la mise en location d’un logement meublé, qu’il s’agisse de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien.

Nous vous présentons ces deux dispositifs.

Le statut de loueur non professionnel s’applique si au moins l'une des deux conditions suivantes est remplie :

• Les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;

• Les loyers perçus sont inférieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires et autres revenus).

Le statut du loueur va dépendre dans un premier temps des revenus locatifs du bien immobilier loué en meublé et des revenus du foyer fiscal.

Quel régime choisir en LMNP ?

Il existe deux régimes possibles :

• Le régime du micro-BIC (régime par défaut) : ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes tirées de la location.

• Le régime d'imposition dit de bénéfice réel : le régime réel permet de déduire les frais et charges engagés. L’option doit être exercée par courrier adressé au service des impôts avant la date limite de dépôt de la déclaration sur le revenu.

Le revenu net imposable est calculé en déduisant des loyers des locations meublées certaines charges supportées dans l’intérêt de l’activité.

L'option pour le régime réel est reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation.

Avantages du régime réel :

- La déduction de l’amortissement du bien immobilier et des meubles ;

- La déduction des travaux engagés ;

- La déduction des charges engagées pour l’activité (travaux, …) ;

- La déduction des taxes ;

- Le report des déficits sur les revenus tirés de la location meublée sur les 10 années suivantes.

Quelle différence avec la location meublée professionnelle (LMP) ?

Les différences concernent notamment les éléments suivants :

• Déficits retirés de la location meublée : le déficit peut être déduit du revenu global uniquement en cas de location meublée professionnelle (LMP). Si ce revenu est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans.

• Plus-values immobilières : lors de la vente du bien immobilier, le régime du LMNP permet de bénéficier du régime avantageux des plus-values immobilières des particuliers (abattement pour durée de détention du bien).

• La location meublée professionnelle impose le paiement de cotisations sociales alors que le loueur non professionnel est uniquement redevable des prélèvements sociaux.

Choix du régime ? Calcul des charges déductibles ? Modalités déclaratives ?

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